W ostatnich latach katowicki rynek mieszkaniowy nabrał rozpędu. Nowe lokale powstają już nie tylko na południu miasta, ale również na północy. Realizacji nowych budynków mieszkalnych doczekaliśmy się także w centrum Katowic. Na decyzje deweloperów o rozpoczęciu inwestycji w stolicy województwa śląskiego wpływa przede wszystkim wysoka siła nabywcza mieszkańców, którzy chętniej decydują się na zakup ze względu na wysokie koszty najmu w stosunku do cen nabycia lokalu.

Podstawowym kryterium wyboru oferty jest oczywiście cena. W Katowicach średni koszt metra kwadratowego nowego mieszkania jest jednym z najniższych w kraju i oscyluje w granicach 5 tys. zł/m². Spośród dużych miast najtaniej jest w Szczecinie (4,7 tys. zł/m²), a najwięcej trzeba oczywiście zapłacić w Warszawie (8,3 tys. zł/m²). Na drugim miejscu znalazł się Kraków (7 tys. zł/m²). Ceny na poziomie nieco powyżej 6 tys. zł/m² znajdziemy w Gdańsku, Poznaniu czy we Wrocławiu.

– Co ciekawe, w Polsce założenie, że im większe miasto, tym wyższa cena, nie do końca się sprawdza. Wystarczy popatrzeć na Łódź. Jest to trzecia największa metropolia, ale mało atrakcyjna dla inwestorów. Średnia kwota za metr kwadratowy wynosi ok. 5 tys. zł i jest zbliżona do Lublina czy Katowic – zauważa Agnieszka Więckowska z portalu rynek-deweloperski.pl.

Siła katowickich nabywców

Kolejnym czynnikiem, który decyduje o specyfice lokalnego rynku nieruchomości jest siła nabywcza. Z szacunków przygotowanych przez Krakowski Rynek Nieruchomości wynika, że w 2015 r. za przeciętne wynagrodzenie Polak mógł zakupić 0,60 m² nowego mieszkania. Dla porównania w 2007 r. było to 0,43 m². Ceny lokali nie wróciły co prawda do stanu sprzed kryzysu (lata 2007-2008), ale za to przeciętna pensja znacząco wzrosła, a to przełożyło się na większe możliwości nabywcze przeciętnego obywatela.

W takim zestawieniu najlepiej wypadają mieszkańcy Katowic. Według danych sporządzonych przez KRN, średnia cena za metr kwadratowy wynosi w mieście 4 936 zł, a przeciętne wynagrodzenie 3 807 zł – daje to możliwość kupienia 0,77 m², najwięcej w skali kraju. Na dalszych miejscach znalazły się odpowiednio: Białystok (0,6 m²), Warszawa i Wrocław (0,53 m²). W tej klasyfikacji Kraków zajął ostatnie miejsce (0,50 m²).

– Statystyki dla całego kraju są optymistyczne, ale przyglądając się rynkom lokalnym, wnioski są zupełnie inne – komentuje Agnieszka Więckowska. – Dla przykładu, średnią pensję w Katowicach znacząco zawyżają wysokie stawki prezesów spółek górniczych. Mieszkańcy Śląska są więc w rzeczywistości w znacznie gorszej sytuacji niż pokazują to liczby – wyjaśnia.

MdM. Najwięcej ofert w Katowicach

Popyt na własne lokum napędzał w ostatnich latach również program Mieszkanie dla Młodych. Pod względem dostępności oferty w ramach rządowej inicjatywy, wśród nowych lokali w Katowicach aż 34% stanowią te w MdM (32% w Krakowie). Wrocław i Warszawa również są na zbliżonym poziomie, ale na obu rynkach jest to wartość dużo niższa i wynosi 12% całości ogłoszeń.

Różna liczba lokali objętych MdM wynika ze zróżnicowania cenowego. Limity dla nowych mieszkań, na które można otrzymać dofinansowanie z Banku Gospodarstwa Krajowego, dla poszczególnych miast są różne. W Katowicach wynosił 4,8 tys. zł/m², podczas gdy w Krakowie i Wrocławiu był na poziomie 5 tys. zł/m², a w Warszawie 6 433 zł/m².

Jednak eksperci przewidują szybkie wyczerpanie się funduszy z programu. – Od stycznia będzie możliwość wnioskowania o środki na 2017 r., które pewnie wyczerpią się wiosną. Równie szybko zapewne skończy się pula na 2018 r. Trzeba również pamiętać, że MdM zostanie wkrótce zastąpiony przez inny rządowy projekt Mieszkanie Plus – dodaje Więckowska.

Gotówka wygrywa z kredytem

Następnym czynnikiem, który wpływa na kształtowanie się lokalnego rynku nieruchomości jest polityka kredytowa. Niezależnie jednak od miasta, banki od przyszłego roku będą wymagać 20-procentowego wkładu własnego, a nie 15 proc., jak było do tej pory. Wynika to z wdrożenia Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego z 2014 r. Na zwiększone koszty kredytów najprawdopodobniej wpłyną wyższe marże.

Z raportu sporządzonego przez NBP wynika, że popyt na kredyty mieszkaniowe coraz bardziej spada. Co więcej, w najbliższym czasie nie przewiduje się zmiany tej tendencji. Eksperci jednak twierdzą, że rynek mieszkaniowy nie jest zagrożony, ponieważ rośnie liczba zakupów za gotówkę.

Choć zadłużenie Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych wzrasta, to nie aż tak, jakby można było się spodziewać przy najniższych stopach procentowych w historii. Powodów może być kilka, a najważniejszym wydaje się wymóg posiadania coraz większego wkładu własnego. Część konsumentów zapewne spodziewa się, że w dłuższym terminie poziom stóp procentowych ulegnie niekorzystniej zmianie, a to wpłynie na wysokość należnej raty. Problemem jest także wprowadzenie podatku bankowego, przez co klientom mogą być oferowane gorsze warunki.

Co więcej, Polacy rezygnują z lokat. Według Diagnozy Społecznej 2015, odsetek trzymających swoje oszczędności na lokatach wyniósł 53%, wobec 66% z 2013 r. Wszystko dlatego, że oprocentowanie spada – dla większości trzymiesięcznych lokat wynosi dziś jedynie ok. 2%.

W takiej sytuacji rynkowej część osób decyduje się na zainwestowanie swoich funduszy w nieruchomości. Zarówno w przypadku posiadania lokalu na własność, jak i przeznaczenia na wynajem. – Coraz częściej przychodzą do nas klienci gotowi zapłacić gotówką – zauważa Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Deweloperskiej Geo. – W takim przypadku, deweloper często jest bardziej skłonny do negocjacji warunków transakcji. Nie ograniczają nas wówczas procedury bankowe – dodaje.

Zakup lepszy niż najem, szczególnie w Katowicach

Pomijając kwestie formy finansowania zakupu mieszkania (kredyt lub gotówka), dla osób chcących w perspektywie długoterminowej związać swoją przyszłość z Katowicami, nabycie własnego lokum akurat w tym mieście wydaje się zdecydowanie bardziej opłacalne niż najem. Szczególnie przy porównaniu z innymi miastami.

Jak obliczył na początku bieżącego kwartału portal otodom.pl, średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym dla najpopularniejszych obecnie metraży (38-60 m²) wynosi w stolicy województwa śląskiego 4 319 zł/m². W pobliskim Krakowie kwota ta jest aż o dwa i pół tysiąca złotych wyższa (6 844 zł/m²). Ok. 6 tys. zł/m² płacą kupujący we Wrocławia i w Poznaniu. Tymczasem uśredniona cena, którą trzeba zapłacić w Katowicach za wynajem lokalu o metrażu ze wspomnianego przedziału to 1 867 zł/miesiąc. W stolicy Małopolski to jedynie 140 zł więcej (2 007 zł/miesiąc). Taniej jest m.in. w Łodzi (1 540 zł/miesiąc) i Poznaniu (1 746 zł/miesiąc).

Wychodzi zatem, że średnia miesięczna kwota najmu dla podanego przedziału powierzchni w Katowicach to aż 43 proc. ceny 1 m² mieszkania na rynku wtórnym, podczas gdy w Krakowie 29 proc. Inaczej obrazując i upraszczając wyliczenie można stwierdzić, że najemca wpłaciłby do kieszeni właściciela równowartość np. 50-metrowego mieszkania w Katowicach po okresie 9 i pół roku wynajmu. W grodzie Kraka trwałoby to o ponad 4 i pół roku dłużej.

Warto także zauważyć, że Katowice – obok Łodzi – są jedynym miastem, gdzie cena za 1 m² mieszkania na rynku wtórnym jest znacznie niższa niż cena na rynku pierwotnym. W Poznaniu, Wrocławiu czy Lublinie oba rynki cechuje zbliżony poziom cen, natomiast w Gdańsku, Krakowie i Warszawie kwoty za 1 m² na rynku wtórnym są wyższe niż za nowe mieszkanie. W stolicy różnica ta wynosi aż 600 zł/m².

W Katowicach, jak mało w którym dużym mieście, najlepiej zakupić nieruchomość z drugiej ręki i przeznaczyć ją na wynajem lub na własne potrzeby w perspektywie długoterminowej. Gorzej, jeśli coraz więcej osób będzie przyjmowało taką postawę – tym sposobem najemców będzie coraz mniej. Szczególnie, że dla tych ostatnich obecna sytuacja cenowa na rynku katowickim jest niekorzystna.

7 KOMENTARZE

  1. Bzdury. Ceny z otodom i od developerów nijak mają się do rzeczywistości. Nie wspomnę o amortyzacji mieszkania na wynajem i jego remontach.

    • Skoro dane z otodom i od deweloperów są bzdurą, to z jakich danych Pan korzysta? Może przy ich pomocy, następnym razem uda się przygotować bardziej dokładne wyliczenia. Odnośnie opłacalności zakupu mieszkania względem wynajmu, chodziło o proste przedstawienie stosunku ceny za mkw. do miesięcznego kosztu najmu w Katowicach i innych miastach. A remontować i amortyzować lokal trzeba niezależnie od tego, gdzie się znajduje i czy był kupiony na wynajem, czy na własne potrzeby.

  2. Przepraszam z góry za pozna odpowiedz. Skyscraper mnie tu skierował a rzadko tam zaglądam.

    Ceny na otodom są cenami ofertowymi. Nijak mającymi się do cen finalnych. Jak Państwo mogą przefiltrowac, zobaczą Panstwo, że większość (99%) ofert wisi od dłuższego czasu. Spora część ofert tak naprawdę już wygasła. Sam, po zakupie mieszkań na wynajem, znajduje je na tym portalu nawet po trzech miesiącach… w ogłoszeniach znanych pośredników do których dzwonię więcej niż raz aby zdjęli ogłoszenie lub zmienili opis i zdjęcia.
    W miarę dobrym portalem jest gratka.pl. z filtrem na osoby prywatne. Także olx nie jest zły ale pośrednicy już go zauważyli.

    A teraz podam Państwu przykład mieszkania i REALNYCH cen.
    Osiedle Tysiąclecia, drugie piętro, 38m do całkowitego remontu: ~150kpln.
    Dobra Lokalizacja. Wszystko bardzo blisko. Strona południowa.

    Remont, porządny z fakturami oraz projektem instalacji a nie przebudową „na lewo” lub np wstawieniem kawałków instalacji obok gniazdek i skrzynki licznikowe. Do tego zabudowa kuchni i jej wyposażenie a łazienka i kuchnia nie na badziewiu z wyprzedaży. Koszt około 30-35kpln.
    Umowa na rok.
    Miesięczny koszt wynajmu 1050pln + czynsz 350 (zadatek na co i wodę w tym) +media (gaz i prąd). I sensownych chętnych ciężko było znalezc
    Od tego odejmujemy podatek – ryczalt.
    Okres zwrotu mogą sobie Państwo policzyć sami. I sporo odbiega od Państwa wyliczeń, a nie mówię o mieszkaniu od dewelopera – dużo droższym w pierwszej fazie (zakup i wyposażenie).

  3. Zapomnialem dodać, po remoncie o którym wspomniałem, w ciągu dziesięciu lat raz malujemy mieszkanie i ewentualnie wymieniamy kanapy, zepsuty sprzęt. Mam swoją ekipę, stąd pełne zaufanie i znany z góry koszt remontu +10% na wypadki.
    Koszty wspomniane także -delikatnie- wydłużają czas całkowitego zwrotu , inwestycji.

    • Miło, że zdecydował się Pan wrócić z odpowiedzią.:-)
      Proszę pamiętać, że tego typu artykuły muszą być oparte o dane przygotowane na większej próbie, a jak rozumiem, Pan bazuje na własnych doświadczeniach. Może są reprezentatywne na cały katowicki rynek, ale nie możemy tego z góry założyć.

      Dane z otodom są dostarczane dziennikarzom przez ich analityków w formie bezpłatnych informacji prasowych, z których korzystają nawet bardziej poważane i znane portale informacyjne niż Katowice.pro. 😉 Nie są to dane na podstawie zwykłego wyszukiwania ofert, które każdy z nas może dokonać. Pozostaje nam liczyć, że oferty zdezaktualizowane są odsiewane. Ale oczywiście nie chodzi o to, aby się spierać o takie rzeczy. Pan ma swoje zdanie.

      I oczywiście, że są to ceny ofertowe. Jeśli chodzi o ceny transakcyjne sprzedaży, to takie wyliczenia podaje Główny Urząd Statystyczny, natomiast nie spotkałem się z takimi cenami dla rynku wynajmu. Zatem trudno o bezpośrednie porównanie. GUS podaje, że cena transakcyjna dla sprzedawanych mieszkań z rynku wtórnego w Katowicach w III kw. br. wyniosła PLN 3 636, czyli aż o 680 zł mniej niż podano w artykule (choć tam była mowa o lokalach z przedziału 38-60 mkw., a GUS podaje dane dla wszystkich powierzchni łącznie). Należy zatem założyć, że ceny najmu też będą odpowiednio niższe. Nie zmienia to jednak faktu, że stosunek ceny zakupu mkw. mieszkania do ceny wynajmu jest w naszym mieście wyjątkowo korzystny.

      Co do kosztów remontów, amortyzacji, to po pierwsze, takie wydatki stanowią koszt uzyskania przychodu, więc pomniejszają zobowiązania podatkowe, po drugie nie jest niczym dziwnym, jeśli założymy, że właściciele te koszty wliczają w wysokość kwoty najmu, zatem i tak ponosi je najemca (i znowu właściciel wychodzi na tym lepiej). Jeśli Pan tak nie robi, to zyskują Pana klienci.:)

      I jak jest wspomniane w tekście, to bardzo uproszczone wyliczenia. Ale nawet GUS czy NBP w swoich analizach nie uwzględniają wysokich kosztów transakcyjnych na rynku mieszkaniowym oraz potencjalnie długiego czasu wychodzenia z takiej inwestycji. Także byłby to temat na zupełnie odrębny i trudny artykuł.

      Obie instytucje również podają, że wynajem mieszkań jest lepszą inwestycją niż depozyty, 10-letnie obligacje skarbowe czy nawet nieruchomości komercyjne. Zresztą, skoro działa Pan na tym rynku, to jest Pan doskonałym przykładem, że „w Katowicach opłaca się kupić mieszkanie, a potem wynająć”. 😉

  4. Witam. Moze podsumowujac: zgadzam się z Państwem w kwestii, że w tym momencie nie ma lepszej inwestycji. Natomiast nie zgadzam się z czasem zwrotu -szczególnie mieszkań z rynku pierwotnego – i to chciałem głównie uświadomić czytającym artykuł.

    • Dziękuję za opinię. Wiadomo, że każdy i tak musi indywidualnie dokonać obliczeń w przypadku takiej inwestycji i wziąć pod uwagę czynniki wpływające na dany zakup/wynajem.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Dodaj komentarz
Proszę, wpisz tu swoje imię