Rok 2017 był dla deweloperów czasem prosperity. Jednak ostatnie miesiące przyniosły również wzrost cen mieszkań, co może zapowiadać zmiany na rynku. Zdaniem ekspertów, najbliższy rok nie powinien być dla branży wyraźnie gorszy, ale należy przygotować się na reorientację tendencji.
Jak ocenia REAS, firma doradcza od 1997 r. specjalizująca się w zagadnieniach związanych z rynkiem mieszkaniowym, w ostatnich miesiącach można było zaobserować zjawisko nienadążania podaży za popytem. Perspektywy na 2018 r. są dobre, choć mogą pojawić się czynniki osłabiające popyt.
Jednym z nich jest zakończenie programu Mieszkanie dla Młodych. O skali zainteresowania nabywców rządowym wsparciem może świadczyć fakt, że środki z ostatniej puli przysługującej na 2018 r. rozdysponowano w zaledwie 38 godzin od chwili rozpoczęcia przyjmowania wniosków o subsydium. Dofinansowanie rządowe było dotychczas traktowane jako wkład własny klienta do zaciąganego kredytu bankowego. Brak pomocy państwa może wpłynąć na liczbę transkacji na rynku pierwotnym, gdyż część osób nie dysponuje oszczędnościami, które pokryją wpłatę własną wymaganą przez banki. W efekcie część popytu na rynku transakcyjnym może przenieśc się na rynek wynajmu.
Możliwość uzyskania dopłaty była przy tym tylko jednym z kilku czynników, za pośrednictwem których program wywierał wpływ na sytuację w mieszkaniówce. Równie ważnym był jego hamujący wpływ na wzrost cen w najniższym segmencie rynku. Znalazło to zresztą odbicie we wzroście cen nowej podaży już w III kwartale roku, kiedy jasne stało się, że spada znaczenie tej grupy nabywców w ogólnej puli kupujących.
Eksperci REAS twierdzą również, że nie będzie rósł popyt na rynku inwestycyjnym, choć powinien utrzymać się na wysokim poziomie. Jego wzrost będzie ograniczany przez coraz większą podaż mieszkań na rynku najmu mieszkań kupionych w ostatnich latach, jak również przez powoli rosnące stopy procentowe zmniejszające atrakcyjność zakupu nieruchomości w charakterze inwestycyjnym. Dodatkowo osoby, które posiadają większą liczbę lokali, będą musiały zapłacić wyższe stawki wynikające z opodatkowania zysków z najmu.
Prognozowany wzrost stóp procentowych ograniczy także zakup mieszkań przez osoby przeznaczające je na własny użytek, ale korzystające z kredytu. Przewiduje się, że najstabilniejszy popyt będzie generowany przez klientów podwyższających swój standard zamieszkania (np. większy lokal lub w lepszej lokalizacji).
Negatywne tendencje będą także oddziaływały na podaż. Cały czas zmiejsza się dostępność gruntów inwestycyjnych w dogodnej lokalizacji, a wzrośnie cena tych, które pozostaną w sprzedaży. Deweloperzy muszą liczyć się jednocześnie z coraz wyższymi kosztami wykonawstwa oraz dostępnością fachowych ekip. Rosły będą również koszty finansowania inwestycji. To odbije się na liczbie budowanych mieszkań. W konsekwencji wzrosną ceny, co spowoduje mniejszą sprzedaż.
– Koszty realizacji już dziś zmieniają się dynamicznie, stawiając pod znakiem zapytania możliwość sfinalizowania projektów na wcześniej zakontraktowanych warunkach. Znalezienie wykonawców dla nowych realizacji nastręcza znaczne problemy, a zapewne nie będzie ani łatwiej ani taniej, bo czeka nas kilka lat realizacji znaczących inwestycji infrastrukturalnych – komentuje Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu REAS.
Firma przewiduje, że na decyzje deweloperów o rozpoczęciu nowych budów będą mieć wpływ także kwestie legislacyjne. Analityci mają na myśli planowaną nową ustawę ograniczającą możliwość korzystania z decyzji o warunkach zabudowy oraz zmiany proponowane przez UOKiK w tzw. ustawie deweloperskiej, które uniemożliwią stosowanie otwartych rachunków powierniczych bez gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.
Jednocześnie eksperci przyznają, że trudno obecnie przesądzić, które z wymienionych czynników najsilniej wpłyną na rynek mieszkaniowy. REAS ocenia, że najszybciej pojawią się problemy z podażą, co wpłynie na wzrost cen lokali. Jednocześnie rosnące stawki i obawa przed dalszymi podwyżkami mogą wpłynąć na podjęcie decyzji o zakupie przez klientów, którzy dotychczas przyjmowali pozycję wyczekującą.
Zmianie ulegnie sytuacja części deweloperów. Bardzo duże znaczenie ma mieć wielkość portfela gruntów, ich lokalizacja i cena zakupu. Najtrudniej, jak zawsze, będzie podmiotom zaangażowanym w jedną inwestycję adresowaną do wąskiej grupy klientów.
– Mimo nieuchronnego wyhamowania, wynikającego z cykliczności rynku, branża deweloperska nie stoi przed widmem kryzysu, a ewentualny spadek wolumenu transakcji, którego można spodziewać się w nadchodzących latach, nie będzie oznaczał powrotu do poziomu z lat 2008-2009 – zaznacza Kazimierz Kirejczyk. – Rynek jest dojrzalszy. Deweloperzy elastyczniej reagują na zmiany w otoczeniu. Poziom i tempo sprzedaży jest tak wysokie, że nawet wyraźne spowolnienie nie powinno zagrozić funkcjonowaniu firm realizujących równolegle kilka projektów w różnych lokalizacjach i segmentach rynku. Największą dozą niepewności obarczony jest wpływ na mechanizmy rynkowe projektowanych zmian regulacyjnych, który zależeć będzie od terminów vacatio legis i szczegółów nowych regulacji – podsumowuje ekspert REAS.
