10 ha przy Strefie Kultury. Kto włada najatrakcyjniejszym kawałkiem Katowic?

3128

Tereny graniczące od północy ze Strefą Kultury są obecnie tematem ożywionej dyskusji. Ich wykorzystanie to nie tylko zagospodarowanie nieużytków, ale przede wszystkim szansa na wzbogacenie okolicy o dodatkowe funkcje miastotwórcze oraz scalenie Bogucic z centrum miasta. Na zagospodarowanie czekają tu grunty o powierzchni 10 ha. Kto ma do nich prawo?

Jak oszacowano, realizacja Międzynarodowego Centrum Kongresowego oraz siedzib NOSPR i Muzeum Śląskiego wraz z nowym układem drogowym kosztowała ok. 1 mld zł. Najpóźniej oddano do użytkowania MCK, w marcu 2016 r. Od tego momentu Strefa Kultury stała się nowym symbolem miasta i wydawało się, że kolejne inwestycje w tej okolicy, to kwestia czasu. Jednak do tej pory zachęciła do budowy tylko jednego inwestora – przy al. Roździeńskiego 1, naprzeciwko MCK dobiega końca realizacja pierwszego etapu kompleksu biurowego .KTW firmy TDJ Estate. Na następne projekty deweloperskie jest szansa, bo tereny inwestycyjne w tej strefie znajdują nabywców, jednak – nie licząc TDJ Estate –zainteresowanie rozpoczęciem budowy jest na razie dość powściągliwe.

Telekomunikacyjne działki

Reklama

Niezagospodarowane grunty zlokalizowane są po północnej stronie ul. Olimpijskiej i ul. Góreckiego, od ul. Ordona aż po ul. Nadgórników. Pierwszym poważnym kandydatem pod nową zabudowę jest nieruchomość Orange przy ul. Ordona 13. Firma telekomunikacyjna jest właścicielem użytkowania wieczystego dwóch działek o powierzchni 4224 m² oraz znajdującego się tu 3-kondygnacyjnego budynku o powierzchni 4986 m². Całość wystawiono na sprzedaż już w 2015 r., jednak do dziś nie udało się znaleźć nowego właściciela. Jak podał przedstawiciel firmy, zainteresowanie nieruchomością jest, ale kwoty proponowane przez potencjalnych kupców były zbyt niskie. Orange oferowała sprzedaż w dwóch wariantach – za 10,5 mln zł netto przy zachowaniu infrastruktury telekomunikacyjnej oraz za 17,1 mln zł, gdy nowy właściciel zażyczy sobie jej usunięcie.

Orange obecnie czeka na nową wycenę nieruchomości, co ma nastąpić jeszcze w kwietniu br. Niewykluczone, że cena ulegnie zmianie i będzie wyższa. Firma poinformowała także, że zakup ma być nadal oferowany w dwóch wariantach cenowych.

Katowice obok Cieszyna

Nieco dalej na wschód, u zbiegu ulic Olimpijskiej i Skrzypka znajduje się grunt należący do miasta. Ma powierzchnię ok. 7,5 tys. m². Urząd od dawna stara się zainteresować inwestorów tą lokalizacją. Teren był ponownie prezentowany na tegorocznych targach nieruchomości MIPIM w Cannes. Magistrat podał jednak, że obecnie nie toczą się żadne zaawansowane rozmowy z deweloperami w sprawie zagospodarowania działek. W przyszłości ich ewentualna sprzedaż musiałaby się odbyć w drodze przetargu.

Grunt miasta ma od końca ub. roku nowego sąsiada. Cieszyński deweloper Atal kupił 10 760 m² ziemi, które we wcześniejszych latach należały do likwidowanej spółki Gant Development z Legnicy, i która dekadę temu planowała w tym miejscu trzy wieże mieszkalne Gant Towers. O przyszłym wykorzystaniu działek przez Atal na razie nic oficjalnie nie wiadomo. Firma przyzwyczaiła już, że o swoich inwestycjach informuje dopiero w momencie zakończenia procesu projektowego i administracyjnego.

Bank vs. Rank Progress

Wizualizacja Rank Tower Center, fot. Rank Progress

Kierując się na południe docieramy do gruntu, gdzie inna legnicka firma, Rank Progress, snuła wizję wybudowania Rank Tower Center, kształtem przypominającego orchideę. Trzy połączone wieże o wysokości 168, 184 oraz 200 metrów miały oferować 144 tys. m² powierzchni. Spółka chciała wybudować obiekt przy udziale partnera zewnętrznego lub sprzedać nieruchomość. W 2010 r. wartość ziemi wyceniano na 23,9 mln zł. Planów nie udało się zrealizować nie tylko ze względów finansowych. Otóż teren dewelopera w chwili zakupu i późniejszego planowania inwestycji był o blisko połowę większy niż w kolejnych latach. Stało się tak ze względu na wywłaszczenie części gruntu, którego miasto dokonało w 2011 r. na rzecz budowy ul. Góreckiego i nowego odcinka ul. Olimpijskiej. – Wytyczenie drogi spowodowało wstrzymanie prac koncepcyjnych. Projektowana droga uniemożliwia zatem realizację inwestycji w kształcie, o jakim pierwotnie myśleliśmy. Nadal jest to jednak jeden z najbardziej obiecujących terenów inwestycyjnych w Katowicach, w samym centrum realizowanej właśnie przez miasto Strefy Kultury – mówił w 2012 r. Jan Mroczka, prezes zarządu Rank Progress.

Po wywłaszczeniu teren skurczył się z 8410 do 4517 m², a na koniec 2017 r. jego wartość według operatu wynosiła 14,36 mln zł. W późniejszym czasie do problemów z wielkością gruntu dołączyły również kwestie finansowe. W połowie 2016 r. nieruchomości przy ul. Olimpijskiej, wraz z terenami w kilku innych polskich miastach, spółka obciążyła hipoteką stanowiącą zabezpieczenie kredytu zaciągniętego w Banku Ochrony Środowiska. Konsekwencją było tzw. przewłaszczenie użytkowania wieczystego gruntu na rzecz BOŚ, jednak firmie Rank Progress przysługuje aktualnie prawo do używania i pobierania pożytków z nieruchomości w ramach jej użyczenia. W przypadku spłaty kredytu, bank przeniesie zwrotnie własność na rzecz spółki. To jednak niekoniecznie jest dla niej priorytetem. Rank Progress podał pod koniec marca br., że brak wykorzystania nieruchomości w sposób inny niż obecnie jest spowodowany realizacją przez grupę bardziej opłacalnych projektów inwestycyjnych. Dla przykładu, pod koniec grudnia 2017 r. firma zawarła porozumienie z Vintage Development, na mocy którego chcą wcielić w życie multifunkcyjny projekt Marina Park we Wrocławiu na powierzchni ok. 14 ha. Pozostaje zatem liczyć, że katowicką nieruchomość legnickiego dewelopera odkupi firma bardziej przekonana do lokalnego rynku inwestycyjnego.

Wodociągowy sąsiad

Pewnym ograniczeniem dla ewentualnego projektu w Katowicach może być układ własności. Teren, na którym Rank Progress chciał realizować inwestycję, poza jego zmniejszeniem w ramach wywłaszczenia, nie jest w pełni kontrolowany przez firmę. Użytkowanie wieczyste jednej z południowych działek jest w posiadaniu Górnośląskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów. Grunt o powierzchni 1298 m² wraz z 2-kondygnacyjnym budynkiem biurowym (1233 m²) znajduje się przy ul. Olimpijskiej 11. GPW nie zamierza jednak blokować ewentualnych planów inwestycyjnych na tym obszarze. – Działkę wraz z budynkiem w możliwie najbliższej przyszłości zamierzamy sprzedać – poinformował Piotr Biernat, rzecznik prasowy Górnośląskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów. Spółka przyjmuje już oferty od zainteresowanych podmiotów.

Firma, która zdecyduje się realizować na tym terenie projekt deweloperski będzie mogła rozwijać go w kierunku wschodnim. W tym celu musi odkupić go od miasta, które jest właścicielem dwóch sporych i niezagospodarowanych terenów wzdłuż ul. Góreckiego. Jest to ok. 10 tys. m². Magistrat jednak do tej pory nie zgłaszał publicznie chęci sprzedaży tych nieruchomości.

Katowicki potentat

Największy areał ziemi ma do wykorzystania TDJ Estate. Spółka we wrześniu 2015 r. kupiła na komorniczej licytacji grunt w rejonie ulic Góreckiego, Dobrowolskiego i Nadgórników. Trzy działki o łącznej powierzchni 50 353 m² kosztowały firmę 20 mln zł. Deweloper jest bliski rozpoczęcia w tym miejscu inwestycji mieszkaniowej. Firma uzyskała już warunki zabudowy dla realizacji trzech 12-kondygnacyjnych budynków z ok. 300 mieszkaniami, a w połowie lutego złożyła wniosek o wydanie pozwolenia na ich budowę. Jak zapowiadano kilka tygodni temu, prace mają ruszyć w połowie tego roku.

Biznesmenów dwóch

Sąsiadem osiedla TDJ Estate po wschodniej stronie może być inny projekt deweloperski. Z działkami katowickiej spółki graniczą tereny prywatnego inwestora o powierzchni ponad 12 tys. m². W październiku ub. roku do urzędu miasta wpłynął wniosek o wydanie pozwolenia na budowę pięciu budynków mieszkalnych z garażami podziemnymi przy ul. Nadgórników. Jeszcze tego samego miesiąca magistrat wezwał do uzupełnienia dokumentu, czego inwestor nie uczynił, co może skutkować decyzją o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

Za inwestycję miała odpowiadać firma City Center Mariusza Ciupy, jednak nie ona jest użytkownikiem wieczystym terenu. Własność należy do Jacka Ossowskiego. Biznesmen był także właścicielem praw do dwóch działek firmy Gant przy ul. Olimpijskiej, które w 2015 r. za 3,7 mln zł nabył na komorniczej licytacji, i które w ub. roku sprzedał Atalowi. Mariusz Ciupa był z kolei właścicielem gruntu przy ul. Nadgórników, ale w związku z groźbą komorniczej licytacji w 2013 r. teren został sprzedany wspomnianemu przedsiębiorcy w zamian za udzielenie pożyczki na spłatę hipoteki.

Na razie nie wiadomo, co powstanie na działkach. Wiadomo jednak, że obaj biznesmeni nie są znani z inwestycji deweloperskich i nieoficjalnie mówi się, że teren ma mieć nowego właściciela.

Wydaje się zatem, że najbliżej realizacji nowej zabudowy jest firma TDJ Estate, a w dalszej kolejności Atal. Niewykluczone, że w tym roku będziemy także świadkami kolejnych transakcji sprzedaży gruntów przy Strefie Kultury. Wybór jest, pozostaje czekać na większą determinację inwestujących. Wymienione tereny o powierzchni ok. 10 ha dają możliwość uzupełnienia oferty Strefy Kultury przede wszystkim o funkcje mieszkalne, a działki miasta pełniłyby rolę przestrzeni rekreacji. Całość mogłaby tworzyć zupełnie nową jakość w Katowicach. Pomóc w tym powinien miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na razie trwa proces jego przygotowania.

Lokalizacja poszczególnych terenów inwestycyjnych i ich właściciele

  1. Orange
  2. Miasto Katowice
  3. Atal
  4. Bank Ochrony Środowiska (grunt w użyczeniu firmie Rank Progress)
  5. Górnośląskie Przedsiębiorstwo Wodociągów
  6. Miasto Katowice (oznaczenie terenu pod inwestycje jedynie teoretyczne, gdyż magistrat nie zgłaszał chęci jego sprzedaży, bądź zagospodarowania)
  7. TDJ Estate
  8. Jacek Ossowski
Lokalizacja poszczególnych terenów inwestycyjnych po północnej stronie Strefy Kultury, fot. UM Katowice

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Dodaj komentarz
Proszę, wpisz tu swoje imię